Chi ha usufruito del Superbonus deve stare molto attento. Se vende l’immobile entro un determinato lasso di tempo, va incontro a una sorta di stangata. Ovvero, al pagamento di una pesante tassazione sulla plusvalenza. Si tratta di un provvedimento che sta facendo discutere ma che risponde a una logica ben precisa.

Ne parliamo in questo articolo. Forniremo informazioni sulla tassazione, sui meccanismi che la regolano, sulle eventuali eccezioni.

Superbonus, un nodo irrisolto

Tutto ruota attorno al Superbonus, la mega-agevolazione fiscale introdotta dal Governo Conte e pesantemente rimaneggiata dall’attuale esecutivo. In passato, il Superbonus ha consentito di detrarre il 110% e in alcuni casi di procedere con i lavori senza spendere alcunché o spendendo davvero poco (grazie alla cessione del credito e allo sconto in fattura). Attualmente, quest’ultima possibilità è stata abolita, mentre la detrazione è stata ridotta al 70%.

Il nodo principale, o almeno l’elemento su cui sta facendo leva l’attuale governo, è quello degli abusi. L’agevolazione, così come era stata pensava, presta il fianco a comportamenti certo leciti ma potenzialmente dannosi per le casse dello Stato. Tra questi, la speculazione immobiliare: il proprietario ristrutturava pesantemente l’immobile a costo zero o quasi zero, godeva di una rivalutazione dell’immobile medesimo, vendeva e realizzava un guadagno superiore alle attese. 

Ebbene, una misura inserita nella Legge di Bilancio 2024, e quindi in vigore dal 1° gennaio 2024, ha inteso scoraggiare questo comportamento. Si tratta, nello specifico, della tassazione sulla plusvalenza realizzata mediante vendita di immobili ristrutturati con il Superbonus. Vediamo nel dettaglio come funziona.

Come funziona la plusvalenza

Per plusvalenza si intende il guadagno generato dalla differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita di un immobile.

Per quanto concerne la tassazione, essa impone una aliquota del 26%.

Dunque, avete capito bene: chi vende l’immobile ristrutturato con il Superbonus deve pagare il 26% sulla plusvalenza che ha realizzato.

Ovviamente la misura ha un termine, che è stato stabilito in 10 anni. Ciò significa che trascorso questo lasso di tempo, non bisogna pagare alcuna tassa sulla plusvalenza.

Si segnalano però alcune postille, alcune “clausole” dirimenti.

Tanto per cominciare, la tassa è dovuta anche se l’intervento non è statao realizzato dal cedente. Dunque, se l’intervento è stato effettuato da un comodatario, un affittuario etc. e a vendere è il proprietario, quest’ultimo deve comunque pagare il 26%.

Allo stesso tempo, non è dovuto alcunché se:

  • L’immobile è stato acquisito per successione.
  • L’immobile è stato adibito ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari conviventi per la maggior parte del tempo che separa l’acquisto della vendita.
  • L’immobile è stato costruito o acquistato da meno di dieci anni.

Un caso unico tra le normative sulle casa

La presenza di queste clausole, di questi casi di esclusione ammorbidisce la misura in maniera significativa. Tuttavia, rimane una brutta notizia per chi ha fruito del Superbonus o intende fruirne negli anni a venire. Tanto più che la misura appare come un unicum tra le norme che regolano l’immobiliare.

In primis, per l’orizzonte temporale estremamente lungo. Già oggi è prevista la tassazione sulla plusvalenza, ma essa riguarda la vendita di immobili sic et simpliciter. Soprattutto, copre un arco temporale di cinque anni. 

In secondo luogo, stupisce la presenza di tutte queste discriminanti, ovvero dei casi di esclusione. Allo stesso tempo, la ratio della misura è palese. Da un lato scoraggiare i casi di speculazione. Dall’altro, non mettere i bastoni tra le ruote a chi ha fruito del Superbonus con il giusto approccio, e si ritrova a vendere non già per realizzare un’attività speculativa premeditata ma per necessità o per mero esercizio della propria libertà di proprietario di casa.

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