Il regolamento condominiale è considerato da alcuni come un documento di garanzia, da altri come un ostacolo al libero utilizzo delle parti privati e delle parti comuni. Fatto sta che la sua presenza è normata dalla legge, così come i suoi contenuti.

Particolare rilievo assumono i divieti. In primis perché rappresentano il nocciolo della questione, il motivo dell’avversione di alcuni per il regolamento condominiale in quanto tale. In secondo luogo, perché potrebbero apparire arbitrari. Alcuni regolamenti vietano una certa azione, altri ne vietano di diverse.

A molti sarà capitato di aver tenuto un determinato comportamento per poi scoprire, magari dopo la lamentela di un condomino o dell’amministratore, che quel comportamento era vietato dal regolamento.

Sorge dunque spontanea una domanda: i divieti contenuti nel regolamento condominiale sono sempre legittimi? La risposta è no… Più o meno.

La questione è infatti più complessa di quanto si possa immaginare. La affrontiamo nei prossimi paragrafi.

I divieti illegittimi

In linea di massima, il regolamento condominiale non dovrebbe contenere divieti espliciti. Di base, può solo disciplinare l’utilizzo delle parti comuni. Dunque, sono da considerare illegittime le seguenti disposizioni.

  • Attribuzione in via esclusiva di una parte formalmente comune a uno o più condomini, e conseguente divieto di utilizzo per gli altri.
  • Limitazione dello sfruttamento dei singoli appartamenti, es. divieto di apportare modifiche come divisioni interne.
  • Attribuzione a uno specifico condominio della facoltà di decidere sui lavori negli altri appartamenti.
  • Deroga nei criteri legali della ripartizione in millesimi. Es. divisione delle spese in quote non corrispondenti ai millesimi di proprietà.

Le eccezioni alla regola

Alcuni di voi potrebbero storcere il naso di fronte alla lista dei divieti illegittimi. Di fatto, alcuni di questi compaiono già oggi in tanti regolamenti condominiali. Ciò significa che tali regolamenti vanno riscritti o modificati? Non è detto. Infatti, la questione dell’illegittimità dei divieti si caratterizza per la classica eccezione alla regola. Un’eccezione che cambia le carte in tavola.

Infatti, stando alla legge, è possibile imporre questi divieti se questi sono stati approvati all’unanimità. 

Il primo pensiero, quando si parla di unanimità, è all’assemblea. In effetti, raggiungere l’unanimità in un contesto così particolare (e spesso dominato dai contrasti) come l’assemblea è difficile… Ma non impossibile.

Ma il bello è che lo status di “decisione unanime” può essere raggiunto anche a condizioni diverse e ben più comuni.

  • Per previsione del costruttore. Chi costruisce l’immobile redige il regolamento condominiale con lo status di unico proprietario. Dunque, è come se il regolamento fosse approvato in maniera unanime nella sua interezza, divieti (altrimenti) illegittimi compresi.
  • Per sottoscrizione. L’acquisto di un appartamento, sia chiaro, non comporta in automatico l’accettazione del regolamento condominiale. Questo dev’essere sottoscritto dal nuovo proprietario (in genere avviene in sede di rogito). Una volta che il proprietario sottoscrive il regolamento, lo approva in ogni sua componente – di nuovo – compresi i divieti formalmente illegittimi. Quando tutti i condomini hanno sottoscritto il regolamento, ecco che si viene a creare una condizione di unanimità.

Il motivo per cui i regolamenti condominiali presentano divieti particolari, che limitano fortemente l’uso delle parti comuni, sta proprio in questa eccezione. Dunque, il consiglio è di visionare attentamente il regolamento condominiale quando si sta per acquistare un appartamento, vista la facilità con cui può superare il vulnus dell’illegittimità.

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