Lavori in casa

I lavori in casa sono sempre una seccatura, soprattutto quando sono dovuti alla rottura di un impianti, alla deterioramento di beni, alla necessità di riparare rivestimenti etc. Lo sono ancora di più se vi è incertezza su chi debba pagare cosa. Purtroppo, un’eventualità tutt’altro che rara quando la casa è in affitto.

Ecco che sorge la domanda: chi deve pagare i lavori in casa, l’inquilino o il proprietario?

Benché nell’immaginario collettivo la suddivisione delle responsabilità sia ambigua, la legge è abbastanza chiara in merito. Vediamo cosa dice.

Cosa dice la legge

La norma da assumere come riferimento, quando si parla di lavori in case locate, è la legge numero 392 del 1978. Tuttavia, ha apportato un contributo determinante, soprattutto in relazione ai casi limite, una recente sentenza della Cassazione: la numero 15317 del 6 giugno 2019. 

Dunque, cosa dicono questi due riferimenti di legge?

E’ presto detto.

Il proprietario deve pagare tutte le spese relative alla manutenzione dell’abitazione, sia essa relativa agli impianti, ai rivestimenti, agli elementi strutturali etc.

L’inquilino, dal canto suo, deve pagare solo i lavori, o per meglio dire le riparazioni, che si rendono necessarie a causa dell’utilizzo del bene o che si rivelano funzionalmente superflue.

Insomma, quando di mezzo c’è la normale usura del tempo, o anche solo il caso fortuito, a dover pagare è sempre il proprietario. Quando c’è di mezzo l’usura determinata dall’uso concreto di un bene, a dover pagare è l’inquilino.

Inoltre, l’inquilino deve pagare di tasca propria le spese per il miglioramento dell’abitazione, a patto di non modificare la destinazione d’uso.

Per inciso, queste regole valgono solo in assenza di disposizione ad hoc. La legge permette di disciplinare, in fase di redazione del contratto di locazione, le responsabilità in modo assolutamente libero. 

Nel concreto, cosa paga l’inquilino?

Giunti a questo punto, vale la pena fare una lista delle opere che sono totalmente a carico dell’inquilino. Una lista non completamente esaustiva, ma che fa riferimento alle situazioni più comuni.

  • Sostituzione di rivestimenti per pure motivazione estetiche, previa approvazione del proprietario.
  • Sostituzione dell’impianto di illuminazione, previa approvazione del proprietario.
  • Sostituzione della rubinetteria, laddove ciò sia motivato da ragioni estetiche o a malfunzionamenti causati dall’uso e non dal normale trascorrere del tempo.
  • Sostituzione delle tapparelle, laddove tale intervento sia reso necessario non già dall’usura del tempo ma da un utilizzo improprio.
  • Qualsiasi intervento non dettato da necessità ma dalla volontà di migliorare l’esperienza abitativa, a patto che ciò non impatti sulla destinazione d’uso.

Da questa breve descrizione si evince come, al netto delle puntualizzazioni del legislatore e della Cassazione, permangano sacche di ambiguità. Nello specifico, non sempre è facile discernere quando il deterioramento di un bene sia dovuto al trascorrere del tempo o all’uso (magari improprio) da parte dell’inquilino.

Come gestire i lavori in casa, il rapporto tra inquilino e proprietario

Il miglior modo per prevenire i dissidi è basare il rapporto tra inquilino e proprietario sui principi del dialogo e della collaborazione.

In particolare, le due parti dovrebbero discutere preventivamente delle responsabilità circa i lavori in casa, prima ancora di firmare il contratto, in modo da definire fin da subito confini e perimetri.

Nella migliore delle ipotesi, si giungerà a un accordo che, pur esulando dalle disposizioni di legge, vada bene a entrambi. Nella peggiore delle ipotesi, l’inquilino viene comunque informato delle spese che, eventualmente, dovrà sostenere.

Per quanto concerne l’inquilino, è necessario che avverta tempestivamente della necessità di lavori in casa, qualora questi siano appannaggio del proprietario. E’ inoltre sconsigliato procedere motu propriu, magari imponendo in secondo momento il rimborso al proprietario. Infatti, è possibile che il proprietario disponga di fornitori di fiducia, che gli consentano di risparmiare a parità di qualità del servizio.

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