Il legislatore di recente ha messo mano alla cedolare secca, l’imposta sostitutiva dell’IRPEF cui i locatori – ovvero chi affitta un immobile a qualcuno – può aderire. Nello specifico, l’ha aumentata al 26% per alcune categorie specifiche di locatari.

Come se non bastasse, è intervenuta l’Agenzia delle Entrata a rifinire la misura, chiarendo un aspetto che era rimasto in sospeso. Scopriamo di cosa si tratta

La cedolare secca al 26%

La cedolare secca è un regime facoltativo, ovvero un’opzione che i locatori possono scegliere in fase di elaborazione del contratto di locazione. La cedolare secca permette di sganciare i redditi di locazione dagli altri redditi. In tal modo, non sono soggetti all’aliquota IRPEF, che varia dal 23% al 43%.

Grazie alla cedolare secca, i redditi di locazione vengono tassati al 21%, a prescindere dalla loro entità. Anzi, l’aliquota può scendere al 10%, se si rispettano alcune condizioni dettate dagli accordi territoriali (es. adesione al canone concordato).

La cedolare secca è stata introdotta nel 2011 allo scopo di far emergere il nero. Alleggerendo la pressione fiscale sulle locazioni, e al contempo inasprendo le sanzioni per chi operava in assenza di contratto, il legislatore è intervenuto in maniera efficace su un problema atavico.

Ciononostante, è stata aumentata di recente, ovvero nella legge di Bilancia del 2024.

A dire il vero, il cambiamento non riguarda la stragrande maggioranza dei locatari, ovvero chi affitta un immobile per il medio e il breve termine, a fini palesemente residenziali.

L’aumento della cedolare secca al 26% si rivolge esclusivamente ai plurilocatori degli effetti brevi.

Con il termine plurilocatari si intendono coloro che affittano più immobili contemporaneamente. Per affitti brevi, invece, si intendono quelli dalla durata pari o inferiore ai 30 giorni. Insomma, a pagare di più è chi affitta più immobili e per finalità turistiche. Il pensiero, in questo caso, va ai gestori di B&B.

E’ prevista però un’eccezione. Il locatore potrà indicare all’Agenzia delle Entrate un immobile “privilegiato”, a cui applicare la vecchia cedolare secca, quella al 21%.

La ratio del legislatore e l’intervento dell’Agenzia delle Entrate

La ratio del legislatore è quindi palese. Preservare lo strumento e quindi gli effetti benefici sul contrasto al nero. Allo stesso tempo, limitare quello che secondo lui è un abuso: ovvero l’impiego della cedolare secca nel business degli alloggi. 

Da qui, l’esclusione per chi affitta un solo immobile, dettaglio che esclude la locazione dalla qualifica di “business”, in senso speculativo almeno.

Fin qui, tutto okay. A cosa si riferisce quindi l’intervento dell’Agenzia delle Entrate? A un aspetto che non era stato preso in considerazione dalla Legge di Bilancio, ovvero le modalità di scelta dell’immobile cui attribuire la cedolare secca al 21%.

Ebbene, secondo la circolare n. 10 del 10 maggio 2024 il contribuente dovrà indicare l’immobile in fase di dichiarazione dei redditi. E’ quindi previsto un aggiornamento del sistema finalizzato all’introduzione di questa opzione.

Un altro intervento riguarda gli intermediari, es. i commercialisti, che pagano la cedolare secca per conto terzi. Per loro, la ritenuta d’acconto rimane al 21%.

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